Kritik an Gemeindepolitik

Dieses Vorhaben stand von Anfang an in der Kritik. Es wurden Wege beschritten, die man zumindest als nicht ganz fair bezeichnen muss.

Was sollen Bürger davon halten, wen in der letzten Sitzung der Legislaturperiode eine umstrittene Bebauung noch schnell durchgeboxt werden soll, ohne Rücksicht auf Kritik von außen? Was sollen Bürger davon halten, wenn nicht die Gemeinde die Inhalte nach ihren Interessen festlegt, sondern ein für den Bauträger arbeitendes Planungsbüro, das auch dann noch gleich die Anregungen und Einwände ganz in dessen Sinne kommentiert und abschmettert?

Die Art und Weise wie man mit den von den Bürgern vorgetragenen Inhalten umgeht, spricht sehr von Arroganz und wenig Achtung vor der Meinung anderer.

Das Bauvorhaben muss so durchgezogen werden, ist zu lesen, damit ein überdimensionierter Parkplatz (S. 9) einer städtebaulich geordneten Nutzung (S. 7) zugeführt wird. Dieser würde ehedem nicht hinreichend genutzt und verursache Unterhaltskosten, die nicht benannt werden (können). Es wird weiter behauptet, das Plangebiet sei so klein, dass es keine Raumbedeutsamkeit habe (S. 10). Dabei liegt es in einer absolut zentralen Ortslage. Wie will man dann übrigens großzügige Gärten mit viel Grün und Bäumen und vielen Fußwegen anlegen (S. 12)?

Die lediglich 16 (!) ausgewiesenen Stellplätze (S. 11) werden glatt als Verbesserung der Verkehrssituation „verkauft“ (S. 15).

Die Flächenbilanz (S. 16) weist neben 4,32% Wegen 95,68% Sonderbaufläche aus. Dies eröffnet meines Erachtens einer Überführung der wenigen, vorerst noch verbliebenen „Grünflächen“ in eine Bebauung Tür und Tor. Die Kreisverwaltung Alzey – Worms spricht von einer Neuversiegelung von 826 m2 (S. 3, Anregungen).

Der Elternwille nach mehr Parkplätzen für die Grundschule wird mit einem ADAC – Zitat abgetan, das die Eltern als größtes Sicherheitsproblem vor den Schulen bezeichnet (S. 22). In Stoßzeiten solle eben der Bus genutzt werden, der es nach Vollendung der Baumaßnahme nicht ganz leicht haben wird, die Kinder an einem adäquaten Platz abzusetzen.

Auch weitere Vorbringungen die spätere Verkehrssituation und den Parkraum betreffend werden abgetan, doch an „anderer Stelle, an der korrekten Adresse vorstellig zu werden“ (S.11, Anregungen).

Einen ziemlich breiten Raum bei den Einwänden nimmt die Einhaltung der Baugrenzen ein. Mit dem schlichten Hinweis auf die Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens mit einer Gesamtlänge von über 50m (!) (S. 13) werden auch diese Hinweise einfach abgetan (S. 8ff, Anregungen). Ein Kompromiss wird erst gar nicht Erwägung gezogen.

Dem Hinweis auf die Überschreitung des ursprünglich angedachten Maßes der baulichen Nutzung im Planungsumfeld begegnet das Planungsbüro ebenso abschätzig. Tatsache ist, dass mit einer Grundstücksüberbauung von 60% und einem Geschossflächenfaktor von 1,6 eine in Saulheim noch nie dagewesene Ausnutzung des Baugeländes. Zum Vergleich sei hier das Baugebiet Westring Teil 5 genannt. Hier gibt es eine Festsetzung 40% Grundstücksüberbauung und einen Geschossflächenfaktor von 0,8.

 

Grundstücksgeschäft in Saulheim

 

 

 

Sehr geehrter Frau Lemke,

 

am 25.04.14 haben wir Ihren Kollegen Roger Lewentz wegen eines Grundstückstauschgeschäftes in Saulhein angeschrieben (siehe Anhang). Zwischenzeitlich haben wir in Erfahrung gebracht, dass sich die Kommunalaufsicht damit befassen soll.

 

In der Frage, ob es sich um einen Fall der unzulässigen Beihilfe handelt, sehen wir Ihr Ministerium als in erster Linie zuständig an.

 

Nachfolgend der Sachverhalt:

 

Die Ortsgemeinde Saulheim hat eine von Wohnbebauung, Supermarkt und Schulgebäuden umgebene innerörtliche Fläche von 4.541 m² an Projektentwickler für Pflegeimmobilien, die Römerhaus Bauträger GmbH, Hofstückstr. 26, D-67105 Schifferstadt, verkauft. Kopie des notariellen Kaufvertragsentwurfs wird beigefügt.

Vorausgegangen waren Angebote von zwei Bewerbern, darunter die Römerhaus Bauträger GmbH mit dem in Kopie beigefügten Konzept incl. Lageplan mit eingezeichneter zu überbauender Grundfläche. Der Ortsgemeinderat Saulheim hat der Römerhaus Bauträger GmbH Zuschlag erteilt.

In der Beschlussvorlage der Verbandsgemeindeverwaltung sind – soweit erinnerlich – keine Angaben über das Ausschreibungsverfahren und einer evtl. Insertion in überregionalen Immobilienzeitungen oder einschlägigen Grundstücksinternetportalen „Pflegeimmobilien“ und die Kaufpreisfindung durch öffentlich bestellte Immobiliensachverständige enthalten. Die vom Gutachterausschuss beim Vermessungs- und Katasteramt Rheinhessen-Nahe, Ostdeutsche Straße 28, D-55232 Alzey, aus Kaufpreissammlungen nach Richtwertzonen ermittelten durchschnittlichen Bodenrichtwerte (nach BauGB) für ca. 500 m² große Wohnungsbaugrundstücke liegen in Saulheim lt. beigefügter aktueller Bodenrichtwertkarte bei 170 €/m² bis 240 €/m².

Die Ortsgemeinde Saulheim hat das 4.541 m² große innerörtliche Grundstück zu dem unteren Wert der Bodenrichtwertkarte verkauft, worüber der Ortsgemeinderat Saulheim aufgrund der vorgenannten Vorhabenbeschreibung des ausgewählten Interessenten Römerhaus beschlossen hat. Nunmehr hat die Römerhaus Bauträger GmbH Entwurf eines Bauleitplanes zusammen mit dem Fachbereich Bauen und Umwelt der Verbandsgemeindeverwaltung Wörrstadt vorgelegt, der auch Bestandteil des im Grundstückskaufvertrag vorgesehen städtebaulichen Vertrages nach BauGB werden soll. Vgl. beigefügten Auszug aus Bekanntmachungsorgan „Nachrichtenblatt Wörrstadt“ Nr. 13/2014.

Darin ist die Festsetzung der überbaubaren Grundfläche in Höhe von 60 % und eine Geschoßfläche von 160 % der Grundstücksfläche gemäß BauNVO vorgesehen. Der Ortsgemeinderat Saulheim hat am 21.5.2014 mit Mehrheit diesen Festsetzungen zugestimmt.

Aus unserer Sicht wird dem Erwerber nachträglich eine Beihilfe in Form einer Werterhöhung für das von der Kommune Ortsgemeinde Saulheim unter Fortgeltung der Kaufpreisvereinbarung über € 175/m² gewährt, was eine Bevorzugung gegenüber anderen Projektentwicklern und Betreibern von Altenpflegeheimen darstellen könnte. Die Bewertungsrichtlinien derVerordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) gehen im vorliegenden Fall von einer Bewertungsdifferenz von 38 % oder ca. € 300.000 zu Gunsten des Grundstückskäufers Römerhaus Bauträger GmbH aus, was auch den beworbenen Drittinvestoren/Kapitalanlegern in Form einer angepriesenen Kapitalrendite von 5,1 p.a. offeriert wird (Internetausdruck der Offerte anbei).

 

In der Ratssitzung am 21.05.14 soll der bis 09.05.14 offenliegende Bebauungsplan beschlossen werden. Nach erlangen der Rechtskraft des Bebauungsplanes sehen wir die Möglichkeiten einer Nachverhandlung deutlich reduziert. Deshalb bitten wir Sie dringend die Sachlage zu überprüfen.

 

Mit freundlichem Gruß

Für die Wählergruppe

H-Willi Dechent

 

 

 

 

 

Grundstücksgeschäft in Saulheim

 

 

 

Sehr geehrter Herr Lewentz,

 

am 20.01.14 haben wir Sie per I-Mail wegen der höchst zweifelhaften Ausgabe von Mitteln im Zusammenhang mit der Ortskernsanierung in Saulheim angeschrieben. Zwischenzeitlich sprach unser Vorsitzender H-W Dechent bei Ihrem Mitarbeiter Herrn Greuloch vor. Eine Antwort steht bis heute allerdings aus.

 

Deshalb werden wir noch einmal vorstellig, um einen - wie wir meinen - gravierenden Fall von mangelnder Haushaltdisziplin aufzuzeigen (vergl. die Wertbeimessung der Haushaltsdisziplin im Fall Deubel) Hier darf eine Antwort bzw. eine Reaktion ihrerseits nicht so lange auf sich warten lassen, weil sich die Ortsgemeinde mit weiteren Beschlüssen immer mehr bindet und eine Korrektur dann nicht mehr möglich sein wird.

 

Die Kommune Saulheim in der Verbandsgemeinde Wörrstadt hat seit 1999 deutlich erhöhten Kreditbedarf, der lt. Statistischem Landesamt per 31.12.2012 mit TEUR 7.419 oder € 1.026 je Einwohner valutiert. Die Ortsgemeinde ist dem Entschuldungsfonds beigetreten. Bei den Steuereinahmen liegt sie bei dem Einkommensteueranteil etwas über Durchschnitt und bei Gewerbesteuereinnahmen deutlich unter Durchschnitt vergleichbarer Kommunen.

 

Zur Schaffung von barrierefreiem Wohnraum in einem noch zu errichtenden Senioren/Pflegeheim und zur Erzielung einmaliger Einnahmen hat die Ortsgemeinde nunmehr ein zwischen Grundschule, Schulturnhalle, Netto Markt, Bürgerhaus, Sporthalle, Kinderspielplatz und an Wohnbebauung angrenzendes Grundstück von 4.541 m² an der Ecke Ritter-Hundt-Straße und Am Kapellenberg zu

€ 175/m² an Projektentwickler von Pflegeimmobilien Römerhaus Bauträger GmbH, Schifferstadt verkauft, verbunden mit der Verpflichtung zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages. Der Projektentwickler wird langfristige Mietverträge mit einem Betreiber abschließen und vermarktet Pflegeappartements an Kapitalanleger mit einem Renditeversprechen von 5,1 % p.a.

 

Bei der Beschlussfassung über den Grundstückskaufvertrag wurde vom Bewerber Römerhaus (es gab nur einen weiteren Bewerber) eine Bebauung mit Unter-, Erd- und zwei Obergeschossen vorgestellt. Aus der Vorhabenbeschreibung (ist beigefügt) zu diesem Projekt lässt sich eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von ca. 0,9 herausmessen bzw. berechnen. Der Ortsgemeinderat hat nunmehr im Rahmen der vorgezogenen Bürgerbeteiligung ohne weitere Abwägung über das Maß der baulichen Nutzung und Einfügung in die umgebende Wohnbebauung, die Vorlage der Verbandsgemeindeverwaltung Wörrstadt zur Offenlage der 4. Änderung des Bebauungsplans Am Westring Teil 1, 4. Änderung-Seniorenheim der Ortsgemeinde Saulheim mehrheitlich beschlossen.

Festsetzungen: Sondergebiet Pflegeheim, drei Vollgeschosse, GRZ 0,6, GFZ 1,6.

 

 

Bei der Vermarktung der innerörtlichen Fläche, die u.E. auch eine Vorratsfläche für eine spätere Erweiterung der Grundschule sein könnte, hätten wir uns deutlich mehr Dienstleistung und professionelle Unterstützung durch die Verbandsgemeindeverwaltung Wörrstadt, bereits ab Markterkundung und Kaufpreisfindung, gewünscht.

Die Gemeinde vermarktet parallel im Gewerbegebiet III Gewerbe- und Wohnbauflächen für € 155/ m² bis € 230/m² und im Westring Teil V € 250/m² bei einer Nutzbarkeit von GRZ 0,4, GFZ 0,8. Die zonalen Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in der Gemeinde Saulheim wurden per 01.01.2014 vom Gutachterausschuss in der Spitze bis zu € 290/m² festgestellt.

 

Angesichts der nunmehr vom Projektentwickler vorgelegten Planung und "vorgegebener" Nutzung von GRZ 0,6 und GFZ 1,6 sehen wir zumindest die Notwendigkeit der Überprüfung des Grundstückskaufpreises für das 4.541 m² große Grundstück in erschlossener innerörtlicher Lage auf Angemessenheit im Vergleich zu den Bodenrichtwerten der näheren Umgebung und im Gemeindegebiet von Saulheim. Ausdruck der Bodenrichtwertkarte ist beigefügt. Da die Bodenrichtwerte i.d.R. für Grundstücke im ländlichen Raum für Einfamilienhausgrundstücke mit einer geringeren Ausnutzung ermittelt werden ist bei einer nunmehr geplanten Festsetzung von GRZ 0,6 und GFZ 1,6 nach ImmoWertV ein um ca. 40% höherer Bodenrichtwert oder zusätzlich ca. TEUR 300 anzusetzen, der bereits bei Markterkundung und Anbahnung des Grundstücksgeschäfts in die Planung und Verhandlung mit dem Projektentwickler u.E. hätte einbezogen werden müssen. Nach unserer Kenntnis hat weder bei der Abfassung der Vorlagen noch bei der Abwägung im Ortsgemeinderat die faktenbasierte Kaufpreisfindung bei der vorgesehenen Nutzung des gemeindeeigenen Geländes eine Rolle gespielt. Stellungnahmen des Landesamtes für Soziales, Jugend und Versorgung wurden (noch) nicht eingeholt.

 

Unser Vorsitzender hat kürzlich bei der VG Verwaltung vorgesprochen um eine Nachverhandlung zu erwirken. Dies blieb bisher ohne Reaktion.

 

Folgender Vermerk ging am 29.03.14 den Herren Domidian und Bauer von unserer VG Verwaltung und Herrn Verbandsbürgermeister Conrad unter Cc: zu.

 

Gespräch 27.03.14

Zum Bebauungsplan Westring Teil 1 Seniorenheim:

Auf meine Frage, ob in der Entwicklung zu diesem Bebauungsplan nicht ein Versäumnis der VG vorläge, habe ich von Ihnen eine Verneinung gehört. Was die jetzt angestrebte GRZ und GFZ angeht, in Verbindung zu einem Quadratmeterpreis von 175€, bleibe ich dabei, dass aus Gründen der Haushaltsdisziplin und der Verpflichtung der Gemeinden Grundstücke nicht unter Wert abzugeben, hier ein dickes Fragezeichen bzw. ein Veto durch die Verwaltung hätte kommen müssen. Als Ratsmitglied sah es für mich dagegen so aus, dass aus ihrem Hause noch Hilfestellung für die Erhöhung der beiden Planungsparameter erfolgte. Lassen sie mich bitte kurzfristig wissen, ob durch ihr Mitwirken eine Nachverhandlung bezüglich des Preises, oder was noch viel besser wäre, eine Reduzierung der GRZ und GFZ auf ein ortsübliches Maß, angestrebt werden kann.

 

Wir bitten Sie deshalb hier dringend tätig zu werden. Es macht keinen Sinn einer Gemeinde einerseits im Rahmen des gemeindlichen Entschuldungsfonds Auflagen zu erteilen und andererseits zuzulassen, dass die Möglichkeit den Schuldenberg zu reduzieren völlig außer Acht gelassen wird.

 

 

Für die Wählergruppe

H-Willi Dechent

 

 

 

P.S.: Die EU-Kommission stellt Mindestanforderungen an die Veräußerung von Grundstücken durch die öffentliche Hand. Diese sind hier nicht eingehalten worden. Wo bleibt der Wettbewerb, wenn man einem Käufer nach erfolgtem Verkauf eine deutlich höhere Nutzung des Grundstückes einräumt. Ohne wettbewerbliches Verfahren hätte u.E. der Grundstückswert durch einen Sachverständigen ermittelt werden müssen.